Quem acompanha o mercado imobiliário de Lagoa Santa percebe uma mudança interessante acontecendo.
Não vejo um mercado parado. Também não vejo aquele cenário em que praticamente qualquer imóvel bem apresentado encontra comprador rapidamente.
O que vejo hoje é um mercado com bastante oferta e um comprador que aprendeu a escolher melhor.
E isso muda muita coisa, principalmente quando falamos de casas em condomínios e imóveis de alto padrão.
Tem muito imóvel à venda. Mas será que tem muito imóvel bom?
Essa é uma pergunta que tenho feito com frequência.
Quando olhamos os portais imobiliários, parece existir uma quantidade enorme de casas disponíveis em Lagoa Santa. E realmente existe uma oferta considerável.
Mas, no dia a dia, quando começamos a filtrar aquilo que um determinado cliente procura, essa oferta diminui rapidamente.
Vamos imaginar uma situação comum.
O cliente quer uma casa em condomínio, terreno próximo de 1.000 m², quatro quartos, boa área de lazer, arquitetura atual, privacidade e um orçamento definido.
De repente, aquela lista enorme de imóveis já não é tão grande assim.
Quando acrescentamos localização dentro do condomínio, estado de conservação, qualidade do acabamento e preço coerente, ela diminui ainda mais.
Por isso, quantidade de anúncios não significa necessariamente quantidade de boas opções.
Essa talvez seja uma das principais características do mercado imobiliário de Lagoa Santa neste momento.
O comprador está olhando mais, e aceitando menos
Há alguns anos, determinados atributos tinham um peso enorme na apresentação de uma casa: condomínio fechado, terreno grande, piscina, espaço gourmet e quatro quartos.
Hoje isso ainda importa, claro.
Mas já não resolve sozinho.
O comprador de alto padrão chega muito mais informado. Antes mesmo de marcar uma visita, ele já viu dezenas de imóveis no celular. Comparou fachadas, plantas, cozinhas, áreas gourmet, piscinas e preços.
Quando chega ao imóvel, a comparação continua.
Ele percebe uma casa que precisa de atualização. Percebe um acabamento mais antigo. Observa se a área gourmet realmente conversa com a casa, se existe privacidade na piscina, se os quartos têm um bom tamanho e até onde o sol bate durante o dia.
E principalmente: compara tudo isso com o preço pedido.
É aí que alguns imóveis começam a ter dificuldade.
Não necessariamente porque são imóveis ruins.
Às vezes são excelentes casas, mas estão competindo com imóveis mais novos, mais atuais ou simplesmente mais bem precificados.
Esse é um ponto que considero cada vez mais importante para o proprietário que pretende vender.
Hoje não basta perguntar:
“Quanto vale a minha casa?”
Talvez a pergunta mais importante seja:
“Com quais imóveis a minha casa está concorrendo hoje?”
São perguntas parecidas, mas as respostas podem ser completamente diferentes.
O preço começa a separar os imóveis que recebem visitas dos que ficam apenas anunciados
Esse é um dos pontos que mais merece atenção.
Em um mercado com muitas opções, o comprador não precisa decidir com pressa.
Se uma casa de R$ 2,5 milhões parece cara diante de outras propriedades que ele visitou, ele simplesmente continua procurando.
E o proprietário muitas vezes interpreta isso como falta de comprador.
Nem sempre é.
Pode existir comprador para aquele tipo de imóvel, mas não necessariamente naquele preço.
É por isso que gosto pouco de analisar o mercado de alto padrão apenas pelo preço médio do metro quadrado.
Uma casa nova, com arquitetura contemporânea, em uma boa posição dentro do condomínio, não deveria ser comparada de maneira simples com uma casa de 15 anos que precisa de atualização.
As duas podem ter 300 m² construídos e terrenos de 1.000 m².
No papel parecem semelhantes.
Na percepção do comprador, podem ser produtos completamente diferentes.
E é essa percepção que acaba aparecendo na hora da proposta.
Enquanto isso, Lagoa Santa está mudando
Existe outro movimento acontecendo fora dos condomínios que também merece atenção.
Lagoa Santa está recebendo investimentos que começam a mudar a estrutura da cidade.
O novo Shopping Lagoa Santa é provavelmente o exemplo mais visível.
O empreendimento está previsto para 2027 e faz parte de um projeto maior, que inclui estrutura ligada ao World Trade Center, torres comerciais e residenciais.
Não considero correto dizer que um shopping, sozinho, fará os imóveis de Lagoa Santa valorizarem.
O mercado imobiliário não funciona dessa maneira.
Mas existe um efeito mais amplo que considero interessante.
Durante muito tempo, uma das críticas de quem pensava em sair de Belo Horizonte para morar em Lagoa Santa era justamente abrir mão de determinadas facilidades da capital.
Quanto mais comércio, gastronomia, serviços, escolas, saúde e estrutura Lagoa Santa oferece, menor fica essa distância.
E isso pode ser especialmente importante para o mercado de alto padrão.
Porque quem escolhe morar em uma casa de condomínio em Lagoa Santa normalmente não está procurando apenas uma casa maior.
Está procurando um estilo de vida.
Espaço, segurança, privacidade e tranquilidade fazem parte dessa decisão. Mas conveniência também.
E não é somente o shopping
A cidade também vem recebendo investimentos em modernização urbana, iluminação, videomonitoramento, mobilidade e revitalização de áreas importantes.
A própria entrada de Lagoa Santa passa por mudanças.
Isoladamente, nenhuma dessas obras determina o preço de uma casa.
Mas quando olhamos todas juntas, elas contam uma história.
Lagoa Santa está deixando de depender apenas dos atributos que sempre fizeram a cidade ser desejada, a lagoa, a proximidade de Belo Horizonte e do aeroporto, os condomínios e a qualidade de vida.
A cidade começa a acrescentar uma estrutura urbana mais completa a esses atributos.
Para quem acompanha imóveis pensando em médio e longo prazo, é um movimento que merece atenção.
Então o mercado está bom ou ruim?
Para mim, essa pergunta está ficando cada vez menos útil.
O mercado pode estar muito bom para uma casa e difícil para outra, inclusive dentro do mesmo condomínio.
Um imóvel atualizado, bem localizado e colocado à venda por um preço coerente pode encontrar um cenário completamente diferente daquele enfrentado por uma casa anunciada acima da realidade.
Por isso, meu termômetro hoje não aponta simplesmente para “mercado aquecido” ou “mercado desaquecido”.
Aponta para um mercado mais seletivo.
Existe oferta.
Existe procura.
Existem compradores com capacidade financeira.
Mas existe também muito mais comparação.
E talvez essa seja a principal mudança.
O que eu observaria nos próximos meses
Três coisas estarão no meu radar.
A primeira é o comportamento dos preços pedidos pelos proprietários. Quero observar se a quantidade de imóveis disponíveis fará alguns vendedores ajustarem suas expectativas.
A segunda é a velocidade de venda das casas realmente diferenciadas. Principalmente imóveis novos ou muito bem conservados, com boa arquitetura e preço compatível com aquilo que entregam.
E a terceira é o impacto da transformação da cidade sobre a decisão de quem hoje mora em Belo Horizonte e considera Lagoa Santa como alternativa.
Esse último ponto, para mim, pode ser um dos mais interessantes dos próximos anos.
Porque talvez a grande mudança do mercado imobiliário de Lagoa Santa não esteja acontecendo apenas dentro dos condomínios.
Pode estar acontecendo na própria cidade.
Artigo produzido por Celso Ribeiro, profissional do mercado imobiliário há mais de 20 anos, com atuação em Lagoa Santa, Belo Horizonte e região, especialmente no segmento de casas em condomínios e imóveis de alto padrão.
Celso Ribeiro Imóveis
Expertise que transforma chaves em uma nova história.
